Unterlagen Baufinanzierung

Vorbereitungen und 
Tipps für Ihre Immobilienfinanzierung

Auf der folgenden Seite haben wir Ihnen ein paar hilfreiche Informationen zu den Finanzierungsthemen geschrieben, welche eine klassische Baufinanzierung mit sich bringt. 

Zudem finden Sie die Unterlagen, welche Sie für Ihre persönliche Immobilienfinanzierung zur optimalen Vorbereitung benötigen.

Diese Unterlagen benötigen Sie zur optimalen Vorbereitung für Ihre persönliche Immobilien-finanzierung

Angestellte

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  • Selbstauskunft (ausgefüllt und unterschrieben)
  • Personalausweis oder Reisepass
  • Die letzten drei Gehaltsabrechnungen
  • Den letzten Einkommensteuerbescheid
  • Eigenkapitalnachweis
  • Bestehende Darlehensverträge
  • sonstige Nachweise um Ihre Bonität zu prüfen

Selbstständige

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  • Selbstauskunft (ausgefüllt und unterschrieben)
  • Personalausweis oder Reisepass
  • Die letzten zwei Jahresabschlüsse
  • Die aktuellste betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) inkl. Summen- und Saldenliste
  • Den letzten Einkommenssteuerbescheid
  • Eigenkapitalnachweis
  • Bestehende Darlehensverträge
  • sonstige Nachweise um Ihre Bonität zu prüfen

Objektunterlagen

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  • Exposé 
  • Lageplan
  • Grundrissplan
  • Flächenberechnungen
  • Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
  • aktuelle Objektbilder (von Innen und Außen)
  • Gebäudeversicherungsnachweis
  • Die Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen

Tipps für Ihre Immobilienfinanzierung


Eigenkapital

Eine gesunde Immobilienfinanzierung ist ohne ausreichendes Eigenkapital für Normalverdiener eigentlich fast unmöglich. Es sollten mindestens 10 bis 20 Prozent Eigenkapital vom Käufer vorhanden sein. Das sind auch die Erwartungen der meisten Kreditinstituten. Es gibt zwar Banken, welche auch eine Finanzierung ohne Eigenkapital genehmigen und die Nebenkosten ebenfalls mit finanzieren. Allerdings fallen somit höhere Zinsen an. Man kann sagen, je weniger Eigenkapital in die Finanzierung mit eingebracht wird, umso höher sind die Zinsen und somit auch die monatliche Annuität (mtl. Darlehensrate). Das Eigenkapital kann erhöht werden, in dem man alte Bausparverträge auflöst, kapitalbildende Lebensversicherungen kündigt, Eigenleistungen am zu finanzierenden Objekt vornimmt oder ein privates Darlehen aufnimmt.

Eigenleistungen vom Darlehensnehmer am zu finanzierenden Objekt werden grundlegend von Banken positiv betrachtet und als Eigenkapitalersatz gewertet. Es ist allerdings Vorsicht geboten. Nicht selten überschätzen sich viele „Hobbyhandwerker“ mit ihren Fähigkeiten. Oft wird die Zeit und Kraft für die geplanten Vorhaben falsch kalkuliert und es führt zu noch höheren, nicht eingeplanten Kosten sowie zu Bauverzögerungen.

Finanzierungssumme 
Die maximale Finanzierungssumme können Sie anhand einer Faustformel selbst berechnen. Diese sieht wie folgt aus. 

Formel: 

Monatliches Finanzierungspotenzial x 12 Monate x 100 / Annuität in Prozent (Zinssatz + anfänglicher Tilgungssatz)

Beispiel:

1.200 € (aktuelle monatliche Kaltmiete 1.000 € + 20%, 200 €, zusätzliche, verfügbare mtl. Liquidität) x 12 Monate x 100 / 3,5 (1,5% Zinssatz + 2% anfänglicher Tilgungssatz) = 410.000 € maximale Finanzierungssumme

Das monatliche Finanzierungspotenzial kann anhand einer Einnahmen-Ausgaben Rechnung herausgefunden werden. Hierbei sollten alle monatlichen Ausgaben (inkl. Lebenshaltungskosten ohne Miete, da diese bei Eigentumserwerb weg fällt) von den monatlichen Einnahmen abgezogen werden. Es sollte darauf geachtet werden, die Rechnung nicht „schön“ zu rechnen, sondern anhand der vergangen Kontoumsätze zielführend darzustellen. Zudem gilt, dass die monatliche Belastung nicht mehr als 45% des monatlichen Nettoeinkommens betragen soll.

Nebenkosten
Beim Erwerb einer Immobilie fallen grundsätzlich immer Nebenkosten an. Außer die Immobilie wird beispielsweise innerhalb der Familie verkauft. Im Regelfall fallen folgende Kosten an: 

  • 5% Grunderwerbssteuern 
  • 2 % Notarkosten
  • 3,57% Maklerprovision 

Beispielkalkulation:
Kaufpreis Einfamilienhaus: 550.000€
Grunderwerbssteuern: 27.500 €
Notarkosten: 11.000 €
Maklerprovision: 19.635 €
Gesamtsumme: 608.135 €

Zudem ist an die Nebenkosten nach dem Erwerb der Immobile zu denken. Die monatliche Annuität (mtl. Rate an die Bank) stellt im Prinzip zum Vergleich nur die Nettomiete dar. Es kommen Kosten wie die jährliche Gebäudeversicherung, die jährliche Grundsteuern sowie Strom-, Wasser- und Heizkosten hinzu.

Monatliche Rate / Annuität
Die monatliche Rate bzw. Annuität setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Grundlegend kann man aktuell von einem Zins von 1,5% bis 2% im Durchschnitt und einer anfänglichen Tilgung von 2% bis 3% ausgehen. 

Beispiel: 
Finanzierungssumme 500.000 € * 0,04 (Zins 2% + Tilgung 2%/ 100) = 20.000 € / 12 Monate = 1.666,66€ monatliche Rate

Zinsbindung
Die aktuelle Niedrigzinsphase ist ein historisches Ereignis und führt dazu, dass die aktuellen Baufinanzierungszinsen bei unter 2 % oder sogar 1% liegen. Der Kreditnehmer hat somit die Möglichkeit auf lange Zinsbindungszeiten von 10, 15, 20 oder bis zu 25 Jahren. Je länger die Zinsbindungen mit der Bank vereinbart werden, umso länger sichert sich der Darlehensnehmer die günstigen Zinsen und gewinnt somit Planungssicherheit für die Zukunft. Grundsätzlich sind die Zinsen bei längerer Zinsfestschreibung höher als bei kürzeren Zinsfestschreibungen. 

Sondertilgung
Die meisten Banken gewähren in Ihren Kreditverträgen 5% Sondertilgung pro Kalenderjahr von der ursprünglichen Darlehenssumme. Somit hat der Kreditnehmer die Möglichkeit das Darlehen schneller wie geplant zurückzuführen. Wenn beispielsweise in der Anfangszeit zwei Jahre hintereinander jeweils ca. 10.000€ Sondertilgung erbracht werden verkürzt dies die Laufzeit des Darlehens um einige Jahre. 

Bereitstellungszinsen
Es fallen erst Bereitstellungszinsen an, insofern der Kreditnehmer das Darlehen noch nicht komplett abgerufen hat. Beispielsweise kann so etwas bei einem Neubau entstehen. Die Bauherren benötigen das Geld je nach Bauphase und rufen nicht sofort die gesamte Darlehnssumme ab. Die Bereitstellungszinsen betragen normal 0,25 % pro Monat und somit 3 % im Jahr. Es ist somit sehr wichtig die bereitstellungsfreie Zeit beim jeweiligen Kreditinstitut zu besprechen. Diese kann zwischen 3 Monaten und mehr als 1 Jahr liegen. 

Fördermittel vom Staat 
Beim Erwerb einer Immobilie unterstützt der Staat alle zukünftigen Immobilieneigentümer mit sogenannten Fördermitteln. Es stehen zinsgünstige Darlehen der Förderbanken, wie KfW (Kreditinstitut für Wiederaufbau) oder der L-Bank für den Kreditnehmer zur Verfügung. Beim beantragen der Fördermittel ist zum Teil die Einkommensgrenze wichtig sowie der Nachweis beim energieeffizienten Bauen und Sanierungen.

Das sogenannte Baukindergeld gibt es seit 2018. Hierbei schießt der Staat insgesamt 12.000 € pro Kind auf 10 Jahre verteilt zu. Dieses Geld wird jährlich mit 1.200 € ausgezahlt und kann gut als Sondertilgung eingesetzt werden. 

Nachfinanzierung
Es ist keine Seltenheit, dass die meisten Kreditnehmer zum Ende der Bauphase mit nicht eingeplanten Kosten konfrontiert werden. Die Kalkulation am Anfang ist nicht selten „schön“ gerechnet und es wird meisten kein Finanzpuffer mit berechnet. Es empfiehlt sich immer einen Puffer von 1% bis 3% der Darlehenssumme mit einzurechnen. Nachfinanzierungen sind sehr teuer und können vom Kreditinstitut auch abgelehnt werden.